UPRAVLJANJE VEČSTANOVANJSKIH OBJEKTOV IN SOSESK TER HIŠNI RED
Upravljanje večstanovanjskih stavb v Sloveniji ureja Stanovanjski zakon SZ-1. Upravljanje je opredeljeno kot zastopanje v pravnem prometu in zagotavljanje nemotenega obratovanja, vzdrževanja in ohranjanja bistvenih lastnosti večstanovanjske stavbe. Zakon za izvajanje upravniške funkcije ne predpisuje nobenih pogojev in potrebnih kvalifikacij. Upravljanje stanovanjskih sosesk v zakonu ni posebej obravnavano.
Upravljanje stanovanjskih sosesk bi moralo biti urejeno tako, da bi zagotavljalo ohranitev skladnega videza celotnega območja: usklajeno upravljajnje vseh objektov in redno vzdrževanje javnih/skupnih površin. Prenove posameznih objektov je treba izvajati celovito, s posebnim poudarkom na ohranjanju pristnosti arhitekture in skladno z izvornim urbanističnim konceptom. Javne prostore, ki so namenjeni vsem prebivalcem posamezne soseske in tudi zunanjim uporabnikom, je potrebno uporabljati za njihov osnovni namen, morajo pa biti tudi redno in primerno vzdrževani.
Čiščenje oz. vzdrževanje bivalnega okolja (košnja zelenic, čiščenje dostopnih poti, peskovnikov, odprtih parkirnih površin, obrezovanje živih mej in dreves,…) in zimska služba – čiščenje snega, sodijo v pristojnosti upravnika. V trenutni ureditvi, ko ima vsaka stavba drugega upravnika, vzdrževanje skupnih javnih površin predstavlja velik problem, problematični pa so tudi popolnoma neusklajeni pristopi k posegom na posameznih objektih v sklopu enega naselja. Zatečeno stanje v prostoru kaže na popolno odsotnost sodelovanja med upravniki posameznih objektov znotraj sosesk.
To dokazuje, da je trenutna ureditev, ki omogoča, da vsako stavbo ali celo njen del (kjer je več vhodov v eno stavbo) upravlja drug upravnik stavbe, problematična. Raziskava v sklopu projekta Velike stanovanjske soseske v Sloveniji: okvir za obnovo, ki sta jo l. 2001 opravila Kaliopa Dimitrowska-Andrews in Richard Sendi, je pokazala, da je v 11-ih stanovanjskih soseskah opravljalo upravniško funkcijo kar 58 različnih upravnikov! Usklajevanje glede posegov v prostor med upravniki posameznih stavb v soseski ni vzpostavljeno.
V soseskah, kjer je gostota pozidave in prebivalstva velika, je potrebno stremeti k čimboljši komunikaciji med vsemi stanovalci in upravniki, in se zavzemati za usklajen odnos do posegov v proctor na celotnem območju. Le tako bodo soseske, ki so bile enotno načrtovane in zgrajene, ostale celovite tudi po vseh izvedenih vzdrževalnih posegih, tehnoloških izboljšavah in prenovah. Za vsako sosesko je potrebno izdelati strokovne podlage vzdrževanja in nadaljnega razvoja celotnega območja, pri pripravah načrtov pa je nujno potrebno sodelovanje stroke in aktivno vključevanje tako lokalnih prebivalcev kot upravnikov stavb. Dogovorjeni dovoljeni posegi na stavbah in v skupnem javnem odprtem prostoru morajo biti zavezujoči za vse prebivalce in upravnike objektov v soseski.
V sedanji situaciji bi bilo potrebno za bolj učinkovito upravljanje sosesk vzpostaviti skupno upravo, ki bi skrbela za usklajevanje med upravniki posameznih stavb v soseski. Dolgoročno pa bi bilo izvajanje učinkovitega upravljanja stanovanjskih sosesk mogoče doseči z uvedbo enega upravnika za celotno sosesko. Glede upravljanja sosesk kot enovitih prostorskih enot bi se lahko zgledovali tudi po uveljavljenih pozitivnih praksah, ki so vzpostavljene v tujini, naprimer na Dunaju, kjer za upravljanje posamezne soseske skrbijo neprofitne stanovanjske organizacije (primer soseska Alt-Erlaa), ali pa z vzpostavitvijo neprofitnega združenja lastnikov stanovanj, kot jih poznajo v ZDA (na primer Home Owners’ Association).
Stanovanjski zakon (etažnim) lastikom v večstanovanjskih stavbah, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, omogoča da sprejmejo “Hišni red”, v katerem so določena temeljna pravila sosedskega sožitja, kot so čas hišnega miru, pravila uporabe skupnih delov stavbe, določitev grobih kršitev, ki so podlaga za vključitev izključitvene tožbe, način ugotavljanja in odprave kršitev reda,…
Lastniki in ostali uporabniki stanovanj v večstanovanjskih stavbah se morajo zavedati, da svoje lastnine ne morejo uporabljati popolnoma svobodno in brez vsakršnih omejitev. Skupni deli večstanovanjskih stavb, ki jih uporabljajo vsi oz. ki služijo vsem lastnikom (vhod, stopnišče, dvigala, streha, fasada,…) omejujejo svobodo posameznega lastnika, hkrati pa generirajo kolektivno odgovornost. Na teh delih obstajajo zakonske omejitve, tako glede načina uporabe kot glede dopustnih posegov vanje, ki bi morale biti jasno opredeljene v “Hišnem redu”.
V Sloveniji posegi na stavbo, kot so zasteklitev balkonov, zamenjava oken in vrat stanovanj ali namestitev zunanjih klimatskih enot, sodijo med vzdrževalna dela. Razširjena praksa je, da se ta dela izvajajo v režiji lastnikov stanovanj, za izvedbo vzdrževalnih del pa pridobitev gradbenga dovoljenja ni potrebna. Ker pa omenjena dela pomenijo posege na ovoj stavbe – fasade, lahko bistveno spremenijo videz celotne stavbe in njen arhitekturni značaj. Tudi posamezni posegi, izvedeni na izpostavljenih površinah stavb, ki so zaznavne z ulic, trgov ali parkov, lahko povzročijo vizualno preobrazbo odprtih javnih površin kot celote in tudi spremembo njihove atmosfere. Kakršni koli neusklajeni, neprimerni in samovoljni posegi na zunanjost stavb imajo negativen vpliv tudi na okoliške odprte javne površine, skupno dobro vseh uporabnikov prostora.
Iz tega razloga bi morala biti vsa vzdrževalna dela, ki se odražajo na zunanjosti konstrukcij, zajeta v “Hišnem redu”, pravilniku, ki bi moral biti obvezen dokument za vsako večstanovanjsko stavbo. Če želimo ohraniti karakter soseske oz. izboljšati stanje v posameznem naselju, je potrebno za vsako posamezno stavbo ali skupino objektov ter njihovo okolico vnaprej natančno opredeliti dovoljene in dopustne posege v obliki pisnih arhitekturnih smernic (skupaj z risbami, shemami in fotografijami). Tudi dogovorjeni dovoljeni posegi na stavbah in v skupnem javnem odprtem prostoru na nivoju celotne soseske bi morali biti zajeti v hišnem redu posamezne stavbe.
Prebivalci sosesk so raznolika skupina ljudi z različnim socialno-ekonomskim in kulturnim poreklom, ter z različnimi potrebami, imajo pa tudi različne poglede na to, kaj je privlačno in lepo. Če enotni standardi niso vnaprej dogovorjeni, se lahko z neusklajenimi posegi vizualna podoba posameznih stavb in s tem celotnih sosesk hitro (po)slabša. Vedno bolj neprivlačna podoba soseske pa negativno vpliva tako na samo kvaliteto bivalnega okolja kot tudi na vrednosti nepremičnin v takem okolišu.
Hišni red bi moral biti kot pravni protokol zelo natančno opredeljen in izvajan. Tudi kazni za kršitve Hišnega reda bi morale biti v dokumentu opredeljene. Poleg tega bi bilo potrebno zagotoviti ustrezen nadzor nad spoštovanjem sprejetih določil in dosledno sankcioniranje kršiteljev.
Spanish Lake Home Owners Association Rules
pripravi še komentar!!!
Navodila za uporabo in vzdrževanje za najemnike stanovanj družbe Nepremičnine Celje d.o.o. – verzija maj 2019
DELO, 3.1.2019: Še vedno brez arhitekturne politike, Viktor Pust,
https://www.delo.si/mnenja/gostujoce-pero/se-vedno-brez-arhitekturne-politike-132617.html
seznaniti lastnike stanovanj in različne upravnike v naselju s potrebnimi informacijami ter jih s tem ozaveščati o skladno urejenem videzu naselja, v zvezi s tem pa tudi s potrebo po izdelavi sanacijskega programa za postopno prenovo objektov. Toda izkazalo se je, da za ta namen ni potrebnih sredstev, da imajo stanovalci ali upravniki objektov različne interese, naselje samo pa nima niti skupne lokalne uprave za njihovo usklajevanje.
Žurnal 24, 7.11.2018, avtor David Jug
O upravnikih stavb: “To je postala smrdljiva kloaka, kjer interesi lastnikov niso več pomembni”